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二三线城市限购令将楼市拉到悬崖边缘

楼层直达
级别: 管理员
— 本帖被 admin 设置为精华(2011-09-15) —

    这有点盛世危言的感觉,在所有人都为驾驭不住楼市这匹狂奔的野马而犯愁的时候,这种声音只有两种结果,一是被视为杂音;二是被人遗忘。
    哲学上有个简单的逻辑“盛极而衰,物极必反”“祸兮福之所伏,福兮祸之所倚”是辨证唯物主义的两大经典名言。但问题出在这,什么是“极”的量的把握上,或者怎样的条件是祸福的相互转换关系。
    这次数据上,我们采取先微观在宏观的方法,来说明市场的现状,并对数据后面隐藏的市场即将要发生的或者可能会发生的市场走势。从重庆人行公布的数据来看,重庆市1—5月全市商品房面积成交1224万方,同比下跌10.93%;其中主城商品房面积成交523万方,同比下跌24.5%;郊县成交701万方,去年郊县成交682万方,同比上升2.8%。首先从量来说,主城基于房产税而产生的限购,导致的是主城成交量同比大幅度下跌,而郊县成交量呈现出上涨态势。此时的结论可能会支撑调控政策达到了效果的结论,但只有成交量并不能说明整个市场,以及预期或者潜在的后果。
    很遗憾的是,价格数据我们无法得到,但我们可以通过其他方式来推测价格的现状。今年1—5月,重庆房地产业入库地方税收116.92亿元,同比增长68.55%。以房地产交易为主要收入来源的销售不动产营业税入库62.63亿元,同比增长64.76%。交易税的增长应该来自两个方面,一是税率的提高,二是交易金额的提高,因为房产税还没有开始大规模征收,因此应是营业税的增长,因交易税率没有出现大规模的调整,尽管有调整,但属于非主流的结构调整,因此应税总额增长是构成营业税增长的主要原因。应税总额的增长的背景是成交量的下降的情况下,且我们排除了税率的变化为主要增长动因的情况下,剩下的唯一结论就是今年重庆房地产市场价格同比出现了较大的增长。
    接下来我们可能会接近问题的实质所在了“截至2011年5月末,商业银行个人住房贷款余额2261.56亿元,比年初增加275.52亿元,贷款余额同比增长39.24%。在贷款利率方面,伴随总量调控和差异化信贷政策的实施,5月份重庆市个人住房浮动利率贷款加权平均利率攀升到6.60%,比上月上市0.25个百分点。”在成交量萎缩10.9%;而首付门槛大幅度提高的情况下(首套房三成,二套房四到六成),贷款余额仍然同比大幅度上升的唯一结论就是房屋成交价格大幅度上升。我们还援引了后一个数据,即贷款成本持续上升,因为缺乏可比数据,但6.6%贷款成本,至少高于09年或者10年7折利率的65%以上(年利率5.58%的7折为3.9%,)。
    上面的所有分析,我们都是在就数据本身进行分析,这里真正的问题开始出来了。在这之前,我们在援引国家统计局公布的全国数据:上半年,全国商品房销售面积44419万平方米,同比增长12.9%。商品房销售额24589亿元,同比增长24.1%。销售价格增长9.9%。个人按揭贷款4181亿元,下降7.9%。在援引一个更宏观的数据,今年上半年新增贷款总额为4.17万亿,同比下降10%。到此时,所有的问题都已经出来了。第一今年按揭贷款尽管同比出现下跌,但跌幅低于新增贷款跌幅3%,或者说,相比于整个贷款总量而言,按揭贷款仍然呈现出增长状态。这里关系到整个宏观经济了,用太长的篇幅来论述宏观经济不是本文想要进行的,答案是新增贷款难以保持高位增长的情况下,个人按揭贷款在相应的比例区间的情况下也难以保持高速增长,这里的形成了一个函数关系:即贷款总额和贷款面积和价格的比例关系。很明显,价格和面积呈现出反比,贷款总额是函数,这种推论如果成立,那么对于房地产行业而言,结论显得如此不言而喻。
    上面的分析,距离我们想要得到的答案还有50%的距离。“截至2011年5月末,重庆全市房地产开发完成投资651.93亿元,同比增长40.19%;重庆市房屋施工面积达到16523.22万平方米,同比增长39.53%,是2001年以来的同期最高水平。”“上半年,全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%,全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米,同比增长31.6%”如果仅仅是这组数据,也许无法说明问题的全部,相对于2009年,2010年重庆市施工面积增长4300万方左右,同比增长80%,如果把这个数据换算到2009年,那么今年新增施工面积按照这种速度递增,全年新增施工面积将达到2009年的252%,这是一个非常惊人的数据。全国施工面积相对于重庆而言较小,2010年上半年同比增加28.7%,今年同比去年增加23.6%,换算到2009年,也会增加59%。如果将新增施工面积与当前预售数据和销售数据关联对比,1—5月累计新增销售存量310万方,占销售量的59%(全国预售数据不可得),6月持续了预售许可证放量大于成交量的现状。这里的结论即,在目前的市场情况下,一方面市场供应量会持续增加;二是市场成交量短期很难放大(与限购无关,与银行信贷总量相关),而在政府和房地产开发商博弈中还夹杂着非理性心态,即双方对赌谁会最先让步的情况下,双方都不到最后一步,谁也不会轻易投降,这里掩盖的事实是,市场成交量下降的真实因素是信贷的萎缩,信贷的萎缩其实本质上与政府行业调控政策没有关系,但政府将这个当做了自己的武器,而开发商会视为自己被这个武器所伤害。因此这场搏斗注定的结果必然是一方倒下为让步的前提。但如果我们的分析成立的话,那么这场搏斗的结局则在于双方会同时倒下,而不是其中一方。
    在上述分析过程中,我们还遗漏了一组结构性的数据,即相对于今年限购城市的房价上涨较缓,非限购城市房价呈现出较为明显的涨幅,我们继续以重庆市数据为例。从人行的数据来看,今年1—5月全市成交均价为5122元,主城区成交均价与去年同比持平。但如果我们将两个成交量的结构性因素校正以后,我们得到的价格是郊县较去年上涨13%,现在我们可以得到完整的市场现状,即非限购城市的重庆郊县,今年量价同步上涨;主城即限购城市属于量稳价跌的状况,如果这个推论放到二三线城市限购以后继续成立,那么最后一轮房产价格上涨将是乡镇等最末端的产品成交量价同步上涨,也就意味着最后彻底由农村来承担整个调控的最后的后果。如果真如此,那么房价下跌的后果,恐怕远远不是经济问题这么简单。
    该是我们完整得出答案的时候了,即二三线城市限购本质上的问题在于中央政府对市场判断的错位,上半年市场上行的核心因素依然是信贷供应总量较为充分,且因为去年市场基本无存量导致的市场存量压力不大,以及上半年土地市场的成本推动所致。限购导致了限购城市平稳运行,次一级城市泡沫上升的现状;而如果逻辑成立,那么限购城市下压的话,将导致更下一级城市的泡沫形成,这样地产整体泡沫完全形成。而承担泡沫的成本则是全社会共同承担,但农村成了本轮泡沫巅峰的接盘者。泡沫是否破裂,唯一的出路在于人民币能否形成国际通行货币,如果不能,那么泡沫破裂的可能性将不可避免。而在本轮调控过程中,市场双方依然处于恶性博弈的过程中,其结果是以销售存量上升为筹码的,如果持续的加码的对抗到最后,那一天的存量终究会变成压死楼市的这根稻草!
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