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18个在售地王销售额不足地价八成

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    昔日在楼市上涨情况下,不计成本疯狂拿地的开发商,终于开始要为自己的“冲动”买单。记者昨日统计目前北京在售、2009年后拿地的18宗地王项目发现,该18个项目目前销售额合计仅为土地出让金的76.7%,其中更是有8个项目销售额还不足土地出让金的一半。

  统计显示,从2009年开始,包含住宅类地块在内,北京出让的溢价率超过100%的地块合计有33块,其中已经进入销售环节的合计有18个项目,均为住宅地块,对比售价与土地价格成本可以看到,土地成本占售价比达到了39.2%。

  而根据国土部此前发布的2010年统计数据显示,全国平均土地价格占项目售价平均为23.2%。以北京部分2008年拿地项目在2010年销售为例,也可以看到平均地价占房价的比例都在20%左右。上述地王项目近四成的地价成本已经创造了历史最高。

  “地王难卖,除了成本过高导致价格难降之外,与其产品的设计也有很大关系。”北京中原地产市场部研究总监张大伟告诉记者,上述地王集中上市时间在2010年下半年,恰逢楼市调控,特别是限购+限贷的复合调控。“双限令除了限制了投资投机者之外,更是误伤了改善型需求以及外地购房者,而这部分需求恰好是多数地王项目的目标群体。”

  在张大伟看来,由于地王土地出让金过高,占据了较多的运营资金,其产品定位需要的后续资金成本也比较高,所属的开发商销售困难远大于其他项目。

  但链家地产首席分析师张月则指出,由于上述18个项目中,七成以上为国企或央企摘得,其中保利、中信等企业资金链情况尚佳,短期之内这部分项目大幅度打折促销的可能性较低,相比之下部分中小房企短期内势必会有较大幅度的调整。“这也给了中小房企一个警示:要量力而行,切不可不顾风险跟风拿地。”

  尽管手握现金流的央企并不急于降价,但北京市房协副秘书长陈志认为,楼市交易市场低迷,成交量特别是一线城市的成交量萎缩使得开发商拿地热情下降,从目前调控的趋势看,今年年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。而对大部分地王项目的企业来说,如何选择降价、降价的幅度多大能够换来销量以避免亏损,成为目前最大的难题。

  “特别是郊区地王项目,如果不选择快降,很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。”陈志表示。
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