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小产权房合法化 有着多重重要的意义

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    对小产权房如何整顿,这是一个悬而未决的问题;对房产税如何征收,这同样是一个悬而未决的问题。但如果能够把这个长期没有答案的问题放在一起思考,我们就会发现房产税和小产权房原来互为解决方案———房产税恰恰是解决小产权房问题的钥匙;而小产权房也可以成为征收房产税的突破口。
  在欧美等市场经济成熟国家,通常情况下,地产的购买成本并不高,但持有成本却非常高。而我国的情况却恰恰相反,是购买成本高,持有成本低。小产权房治理刚好给了我们一个“与国际惯例接轨”的契机。
  通过向小产权房征收房产税,把小产权房的身份“漂白”,让小产权房合法化,显然有着多重重要的意义:
  以征税为管理切入点,可以改变对小产权房“骂而不打”的现状。尽管早在2007年,有关方面就已经明确了小产权房的“非法身份”,但由于缺乏实质性的处罚,导致小产权房事实上已经成了“法不责众”的棘手问题。据国土部不完全统计,2007年以前,全国小产权房的面积累计达到66亿平方米。而根据全国工商联数据,1995年—2010年,全国小产权房竣工面积累计达7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。面对小产权房数量在“非法”中激增的现实,对遗留问题的处理已经刻不容缓,否则就会形成恶性的示范效应,导致小产权房的进一步泛滥。
  以征税代替拆除,可以避免小产权房治理中出现不稳定因素。小产权房问题之所以在很长时间里得不到有效治理,其中非常重要的原因就是因为牵扯到多个方面的利益,特别是已购小产权房的利益问题更加复杂。据不完全统计,目前深圳的小产权房已经占到住房总量的50%左右,北京的小产权房的比例也高达20%以上。小产权房的存在解决了大量城市居民,特别是低收入者的住房问题。如果对待小产权房一刀切采取拆除的办法,不仅会给国家以及购房者造成巨大的经济损失,还会进一步加剧城市住房供给不足的问题,造成房价的再度大幅度上升。
  以征税代替土地出让金,可以探索出大幅度降低房价的新路径。土地出让金制度是造成中国房产购买成本高的最直接原因。一般来说,小产权房会比普通商品房便宜1/3左右,有的会更多一些。这主要就是因为小产权房的房价中不包含高达70年的土地出让金。通过征收房产税的形式,让购房者把过去要一次性支付的土地出让金,分期支付,可以把购房者的经济负担分散化、长期化,解决购房者一次性支付成本过高的问题,让更多的人能够买得起房。
  从小产权房开始征收房产税,可以解决房产税征收的法律困境。土地出让金制度让房产税的征收陷于“法理”上的尴尬境地———政府已经一次性征收了70年的土地使用费,再征收房产税似乎不近情理。事实上,我国目前在上海等地试点的房产税实际只是消费调节税,也就是对超出基本住房消费需求的部分进行征税。而不是完全意义上的物业税。由于小产权房不存在土地出让金的问题,对其征收房产税则是顺理成章的。
  终结土地出让金制度,可以在一定程度上改变“土地财政”的现象。由于土地出让金制度的存在,导致地方政府对于土地财政有着过度的依赖,同时也造成了土地财政寅吃卯粮的问题。民间曾经有很多声音在质疑:如果一届政府把70年后的钱都征了、花了,那么以后的政府要怎么办才行?根据各地不同的土地出让金水平,把其科学地量化成相应的房产税水平,让原来一次性征收的土地出让金变成细水长流的税收来源,有助于地方经济的长期可持续发展。
  利用小产权房存在的既有事实,结合目前房产税试点的实际,从小产权房开始征收真正意义上的房产税。探索中国房地产市场的“双轨制”———一种是现有的以土地出让金制度为基础的购买成本高、但持有成本低的模式;另一种是以高房产税为基础的购买成本低、但持有成本高的模式。然后,逐步过渡到以后一种模式为主体的房屋购买方式,终结现有的土地出让金制度。这既是目前有效、平稳解决小产权房困境的现实选择;也是改变大部分城市居民“买不起房”问题的战略选择。
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