买个车位划算吗? “炒”车位并非明智之举

作者:admin 原创作者:郓城房产网 来源:郓城房产网 2011-08-26 20:11
据了解,目前在内、中环区域2004年以后新建的住宅小区,因事先已考虑到住户日益增多的购车需求及建造规划方式的不断改进,车位配比相较早期商品房较为充足,但是随着楼盘入住率的不断提高、市民家庭购车需求的不断上升,车位供应依旧日益吃紧。
     据了解,目前在内、中环区域2004年以后新建的住宅小区,因事先已考虑到住户日益增多的购车需求及建造规划方式的不断改进,车位配比相较早期商品房较为充足,但是随着楼盘入住率的不断提高、市民家庭购车需求的不断上升,车位供应依旧日益吃紧。供与需的矛盾纠结,让车位的各关联问题都有了些“经济”意义上的考量。
    “炒”车位并非明智之举
  相关资料显示,目前,上海市中环内普遍存在楼盘车位稀缺的情况,大部分板块内车位配比不足30%,产权车位配比不足10%。在普陀长风、浦东金桥等动迁房或老式公寓集中的板块,产权车位配比则更低、一般在10%以下。车位稀缺,“炒”车位是否正当其时?
  21世纪不动产上海区域市场中心抽样调查显示,目前所接待的购房者,更倾向租赁车位。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示,“从经济角度考虑,租车位更为划算。”以浦东联洋板块的仁恒河滨城为例,目前其车位售价在20-25万元/个,车位租金在500元/月,如购入车位后用于出租,则回收期在33-42年;又如在浦东张江板块的张江汤臣豪园,车位售价在12-20万元/个,车位租金在130-200元/月,如购买后用于出租,则回收期在75-83年。
  这样的租售比显然不是投资的理想之选,但对于自用型消费者,其考虑也非常多样化。据21世纪不动产上海锐丰张江汤臣店经理刘海阳介绍,目前在张江板块的购房者,多为购买小户型的刚需人群,他们一般打算3-5年后置换,并无长期固定车位需求,故即使为有车一族,也多通过租赁过渡。
  对此,同策研发副总经理夏宇则认为,“对于购房者来说,短期内由于预算资金不足,可以以租赁车位来解决停车的问题。如果长期租赁车位,不仅面临车位租金上涨的问题,也面临着租赁车位到期后,没有车位停车的问题。”
  在他看来,按照现在的车辆增长速度,要解决停车问题,在购房者预算宽裕的情况下,买车位可能会成为必然趋势。
  从同策研发咨询机构提供的数据中可以看出,虽然也有如卢湾区达到43万元/套的高价,但2011年1至8月内环以内车位成交均价为22万元/套左右,内中环间约为16万元/套,到郊环以外价格则降为6万元/套。正如罗寅申告诉笔者,目前,车位价格及热销程度,与该车位所处地段具有紧密联系。虽然市中心车位紧缺,但郊外环车位供应相对充分,“炒”车位似乎并不明智。
  或租或售,资金回笼是关键
  一般开发商在推出新盘时,并不会有意保留车位;如最终部分车位未能售出,则开发商会设立租售中心,统一管理剩余车位的租赁。但部分高档楼盘开发商,出于后期小区管理品质考虑,则会采取只租不售形式。
  据21世纪不动产上海锐丰联洋二店经理叶文波介绍,本年星河湾荟苑新开盘源的车位,就是采取只租不售策略。据他分析,主要是由于小区旨在打造高端品质形象,如将车位售予二手业主,可能会导致日后管理混乱,以及车位空置影响运营效率。
  “对于开发企业来说,不同开发企业对资金链要求不一样,车位的租售情况也不同。”夏宇如是说。他认为,如果开发企业以销售为目的,通过销售房产及车位回笼资金,那么车位当然要销售;而有的开发企业会长期持有部分或全部车位,以出租形式进行车位的经营与管理,通过这种手段获得车位租赁收益及未来车位价格上涨的增值收益。
  而根据上海市有关规定,预售的车位必须取得预售许可证。小区已经取得“大产证”的车位当然也可对外销售,而且目前多数车位出售都属于这种情形。
  同时,夏宇还介绍,目前小区车位交易遵循“限内原则”,即只有小区内的业主才可以买小区内的车位。如果非小区内的市民要单独购买小区内的车位,车位产权无法得到房地产管理部门确认。
  此外,购买车位后若要再行转让、出租时,仍要遵循“限内原则”。
  车位配比率影响产品销售
  如今,新建住宅车位配比情况虽不断改善,车位吃紧的情况仍难以缓解,这从内、中环多数标杆楼盘周围停满小车即可见一斑。
  同策相关分析人士认为,开发商们对于车位规划的超前意识是非常重要的,车位应该纳入开发商思考的范畴。
  时下,楼市已进入精细营销时代,良好的生活配套才能打动消费者的购买心理。小区的生活配套,尤其是车位配比率已成为许多购房者买房时的首选之一。21世纪不动产上海锐丰联洋二店经理叶文波也根据自己的实际工作经验表示,“车位虽然更多只是附属品性质,但确会影响部分买家的购买意向。”
  而据了解,目前,上海市区一些小区车位配比率“先天不足”,不仅影响到居民正常出行,还影响到这些小区二手房价格。这些停车位配比率不足的楼盘对市民,尤其是有车族难有吸引力。
  一方面是老社区对车位配比考虑的欠缺以及价格昂贵,另一方面是人们对小区车位的需求迅速攀升。新建小区车位配比率适中,不仅符合市场上楼盘品质的竞争规律,也满足了消费者的需求,同时还标志着楼盘整体品质的提升。
  笔者就在相关的楼盘介绍中,看到了这样的介绍,“总用户数422户,配有450个停车位,比例达到1:1”。由此可见,随着家庭用车的日益增多,开发商对于车位也越来越关注。
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